Découvrez pourquoi l’intervention d’un avocat est cruciale pour la sécurité juridique de votre permis de construire et de vos projets de construction. Avec un avocat pour votre permis de construire assurez-vous que votre permis de construire soit infaillible.
Construire ou rénover sa maison est un projet de vie qui peut être semé d’embûches juridiques. L’obtention d’un permis de construire est un parcours rythmé par différentes étapes et différentes problématiques juridiques. Pour les particuliers, s’aventurer seul dans les méandres du droit de l’urbanisme peut se révéler risqué. C’est ici qu’intervient la précieuse aide d’un « avocat spécialisé en permis de construire ».
Camille ROBIQUET, Avocat en droit de l’urbanisme, se propose de vous conseiller et de vous assister dans vos démarches pour obtenir un permis de construire. Elle vous aidera ainsi à monter un dossier de permis de construire complet.
Egalement elle vous assistera pour contester efficacement un éventuel refus ou en cas de contentieux engagé par vos voisins.
Qu’il s’agisse de conseils ou de contentieux le cabinet peut vous assister pour vous défendre avec succès.
Dans cet article nous allons voir ensemble les principales questions que vous vous posez quant à l’intervention d’un avocat en matière de permis de construire.
Pourquoi faire appel à un avocat pour l’obtention d’un permis de construire ?
Expert en matière de permis de construire ou de déclaration préalable, l’avocat en droit de l’urbanisme vous offre la sérénité d’un projet reposant sur des bases solides.
Son rôle dépasse la simple conseil ; il vous accompagne dans chaque phase, depuis l’étude de votre projet, le dépôt de votre dossier jusqu’à l’obtention de la décision administrative et, le cas échéant, la défense de vos droits en cas de litige. Avec u avocat en droit de l’urbanisme à vos cotés, vous prévenez les erreurs ainsi que les oublis qui peuvent vous coûter cher, aussi bien en temps qu’en ressources financières.
Dans l’idéal, n’attendez pas le refus du dossier pour recourir aux services d’un avocat en droit de l’urbanisme. En effet l’avocat en droit de l’urbanisme peut intervenir pour votre permis de construire en matière de conseils préalable. Il va alors regarder et étudier la conformité de votre projet aux différentes normes règlementaires applicables en urbanisme.
Conseils préalables en droit de l’urbanisme
Votre avocat en droit de l’urbanisme pourra intervenir en conseils : vous pourrez alors lui demander ses conseils avant même le dépôt de votre dossier. Ce qui vous éviterez les va-et-vient avec les services de l’urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité, ainsi que les dépenses supplémentaires ou la perte de temps lié aux demandes de pièces complémentaires En effet, le refus de la demande et la réalisation d’un nouveau dossier génèrent des coûts supplémentaires.
L’avocat assure les fonctions suivantes :
- Il s’assure que votre projet de construction ou de modification est conforme au code de l’urbanisme ainsi qu’au PLU ou PLUI applicable à votre commune ou intercommunalité pour prévenir les litiges et les rejets ;
Par exemple : le PLUI peut prévoir un nombre particulier de places de stationnement pour chaque catégorie de projet, ou encore l’utilisation de matériaux particuliers. Dans ce cadre je vous aiguille sur les possibilités existantes et le respect de ces prescriptions.
- Il se charge de la préparation du dossier : De nombreuses pièces sont demandées en matière de permis de construire. Il faudra alors vérifier que toutes les pièces sont insuffisantes. En effet l’insuffisance ou l’absence de l’une d’entre elle peut être soulevée en cas de contentieux devant le tribunal administratif.
- Il vous accompagne tout au long de la procédure notamment si vous entendez contester un refus opposé à votre demande de permis de construire.
Assurer la sécurité juridique de vos projets d’urbanisme
Lorsqu’il s’agit de concrétiser un projet de construction, la sécurité juridique n’est pas un luxe, mais bien une nécessité. Le rôle de l’avocat spécialisé dans le droit du permis de construire est essentiel pour garantir que votre projet repose sur des bases légales incontestables. Grâce à son expertise, il assure la conformité de votre demande et anticipe les différents problèmes qui peuvent surgir.
Non seulement un avocat compétent dans ce domaine saura vous éclairer sur les subtilités réglementaires et les démarches à suivre, mais il sera également votre meilleur allié pour éviter les pièges et erreurs courantes qui peuvent rendre votre parcours laborieux. Une analyse approfondie de votre dossier par un professionnel du droit vous met à l’abri des refus de permis imprévus et des retards de construction.
Un rôle actif en cas de contentieux
Dans le cas d’un refus ou d’un recours, l’avocat intervient pour défendre vos intérêts. Il vous représente devant les juridictions administratives ou judiciaires et use de son savoir pour faire valoir vos droits. Son accompagnement minimise les risques de contentieux ou de litiges, protégeant ainsi votre investissement et votre avenir.
Les lois relatives à l’urbanisme sont sujettes à des modifications qui peuvent influencer votre projet de construction. C’est dans ce contexte que l’intervention d’un avocat devient primordiale. Il suit de près l’évolution de la législation et ses implications pour vous informer et adapter votre stratégie en conséquence. Que ce soit en réponse à des modifications du PLU ou à de nouvelles contraintes environnementales, votre avocat sait réagir efficacement pour protéger vos droits.
Quelles sont les conditions d’obtention d’un permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme.
La demande de permis de construire s’effectue en mairie.
Et il est obligatoire de faire appel à un architecte si la surface brute de votre construction est supérieure à 170m².
La déclaration préalable sera nécessaire pour :
Les constructions dont soit l’emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à cinq mètres carrés et répondant aux critères cumulatifs suivants :
– une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
– une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
– une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres
Pour le reste un permis de construire devient nécessaire.
Toute construction de plus de 20 m² au sol est soumise à l’obtention d’une autorisation administrative obligatoire délivrée par la mairie : le permis de construire
Pour toute extension supérieure à 40 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher d’une construction existante en zone urbaine du P.L.U..
Pour tout «changement de destination» d’une construction existante avec modification des structures porteuses ou de la façade (par exemple transformation d’une habitation en commerce avec agrandissement d’une fenêtre pour en faire une vitrine).
Les articles L 421-1 et suivants du code de l’urbanisme citent précisément quels travaux doivent être précédés d’un permis de construire.
Outre le formulaire de demande de permis de construire, les pièces nécessaires à toutes les demandes sont :
- Un plan de situation du terrain ;
- Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier ;
- Un plan en coupe du terrain et de la construction ;
- Une notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
- Un plan des façades et des toitures ;
- Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement ;
- Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche ;
- Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain.
En principe il faudra faire parvenir le dossier complet en 4 exemplaires, toutefois des pièces complémentaires peuvent être sollicitées par les services de l’urbanisme. De même des exemplaires complémentaires peuvent être nécessaires en fonction de la situation du terrain d’assiette du projet.
En droit de l’urbanisme, votre avocat s’assure du caractère complet de votre dossier de permis de construire ainsi que du caractère suffisant des pièces produites.
Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construire ?
Si votre dossier est incomplet, la mairie a 1 mois pour vous réclamer les pièces manquantes. Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.
Le délai d’instruction de la demande de pemris e construires et en principe de 2 mois pour les maisons individuelles.
« Le délai d’instruction de droit commun est de :
a) Un mois pour les déclarations préalables ;
b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ;
c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager. »
Article R*423-23
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006819920
Toutefois si votre projet se situe dans un secteur particulier les délais peuvent être plus importants.
- 3 mois pour les autres permis de construire,
- 6 mois délai maximal d’instruction en cas de consultation de l’Architecte des Bâtiments de France ou s’il s’agit d’un établissement recevant du public (commerce par exemple),
En savoir plus sur les délais dérogatoires. (Articles R423-24 à R*423-33)
Comment faire pour se défendre contre un recours contre mon permis de construire ?
En cas de recours il faudra que votre avocat vérifie que votre permis de construire respecte les dispositions d’urbanisme applicable sur le terrain.
En vertu de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme :
« Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.
Le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites. »
Donc le permis de construire n’est délivré que si il respecte les dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.
Ainsi le recours contre le permis de construire a des chances d’aboutir si ce permis a été délivré alors qu’il n’était pas conforme au PLU ou PLUI.
Il est donc nécessaire dans cette hypothèse de se rapprocher d’un avocat expert en droit de l’urbanisme pour examiner ce recours et vous conseiller sur la marche à suivre.
Qui peut bloquer un permis de construire ?
Votre permis de construire peut faire l’objet de plusieurs recours.
Dans un premier temps les voisins peuvent engager un recours contre vos permis de construire.
Il devra alors démontrer qu’il dispose d’un interêt à agir mais également et surtout que la décision est illégale. C’est à dire que le permis ne respecte pas les dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.
Peut-on engager les travaux sur un permis de construire faisant l’objet d’un recours contentieux devant le tribunal administratif ?
Le fait qu’un permis de construire fasse l’objet d’un recours par un tiers n’empêche pas le pétitionnaire d’engager les travaux, sauf en cas de référé suspension.
Toutefois le pétitionnaire informé du recours contre son autorisation a intérêt à attendre que le jugement devienne définitif avant d’entreprendre les travaux. En effet en cas d’annulation de son autorisation il s’expose à des risques non négligeables.
Ainsi si vus réceptionnez un recours gracieux ou contentieux contre votre permis e construire, n’hésitez pas à solliciter votre avocat pour connaitre les risques.
Pourquoi attendre 3 mois après permis de construire ?
La mairie dispose d’un délai de trois mois pour retirer votre permis de construire.
L’article L 424-5 du code de l’urbanisme précise que :
« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire.
La délivrance antérieure d’une autorisation d’urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d’une nouvelle demande d’autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de l’autorisation précédemment délivrée et n’emporte pas retrait implicite de cette dernière. »
Ainsi au délà de ce délai de trois mois la décision ne peut plus être retirée par l’administration.
Toutefois il est nécessaire avant de retirer toute autorisation de mettre en place une procédure contradictoire préalable sauf en cas d’urgence ou sur demande du bénéficiaire.
En effet le retrait des décisions ne peut intervenir qu’après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations. (CE 30 mai 2007, SCI Agyr, no 288519) ;
Sauf en cas d’urgence : or il a été jugé que La circonstance que le maire ait été saisi d’un recours gracieux tardif du contrôle de légalité, la veille de l’expiration du délai de retrait prévu par l’art. L. 424-5, ne crée pas une situation d’urgence de nature à dispenser du respect de la procédure contradictoire, cette urgence ne pouvant résulter du retard pris par l’administration à mettre en œuvre la procédure de retrait (CE 21 nov. 2011, Cne de Brétigny-sur-Orge, no 347969).
Quel délai pour contester un permis de construire ?
Le délai de recours des tiers en annulation d’un permis de construire est de 2 mois à compter du premier jour d’une période continue d’affichage sur le terrain pendant deux mois.
Si vous souhaitez demander l’annulation d’un permis de construire, vous devez le faire dans les deux mois à partir du jour d’affichage du panneau de notification.
Ce délai peut être allongé lorsque le panneau d’affichage du permis de construire ne contient pas toutes les mentions obligatoires. Il est important de rester vigilant sur ce panneau d’affichage.
En effet si l’article R600-2 du code de l’urbanisme dispose :
« Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme ».
En l’absence de la mention des pièces exigées par l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme, sur le panneau d’affichage du permis de construire, le délai de recours contentieux de 2 mois à l’égard dudit permis n’est pas opposable.
Dans ces conditions les tiers disposeraient de plus de temps puisque le délai de recours contentieux ne commence à courir qu’à la date d’un affichage complet et régulier.
Comment choisir le bon avocat pour votre permis de construire ?
Choisir le bon avocat pour votre permis de construire est crucial pour assurer que vos intérêts sont protégés et que le processus se déroule de manière efficace. Voici quelques conseils pour vous aider dans votre choix :
- Expérience et expertise : Recherchez un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme et de la construction. Assurez-vous qu’il possède une expérience significative dans le domaine des permis de construire et qu’il a traité des cas similaires au vôtre.
- Réputation : Renseignez-vous sur la réputation de l’avocat. Consultez les avis en ligne, demandez des références à d’autres clients ou à des professionnels de l’immobilier.
- Connaissance locale : Choisissez un avocat qui connaît bien les lois et les réglementations locales en matière d’urbanisme. La connaissance des pratiques et des politiques locales peut être un atout précieux dans le processus d’obtention d’un permis de construire.
- Communication et disponibilité : Assurez-vous que l’avocat est accessible et communique efficacement avec vous. Vous aurez besoin d’un avocat qui vous tient régulièrement informé de l’avancement de votre dossier et qui répond rapidement à vos questions et préoccupations.
- Transparence dans les Honoraires : Discutez des honoraires dès le départ pour éviter les surprises. Assurez-vous de comprendre la structure des honoraires et ce qui est inclus dans les services de l’avocat.
- Confiance : Lors de votre première rencontre, évaluez si vous vous sentez à l’aise de travailler avec l’avocat. La confiance et la compatibilité sont importantes dans une relation avocat-client.
En suivant ces conseils, vous pouvez choisir un avocat compétent et qualifié pour vous aider à obtenir votre permis de construire dans les meilleures conditions possible.
Que se passe-t-il si je construis sans permis de construire ?
Si vous contruisez sans permis de construire, sans déclaration préalable et plus largement sans autorisation il s’agit d’une infraction u code de l’urbanisme.
En effet en application de l’article L 480-4 du code de l’urbanisme :
« Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.
Les peines prévues à l’alinéa précédent peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux. »
Ainsi le fait de réaliser des travaux non conformes avec l’autorisation délivrée constitue une infraction au code de l’urbanisme.
Le maire est tenu de faire dresser procès-verbal et dès qu’un procès-verbal d’infraction a été établi.
Cette infraction pénale au titre du Code de l’urbanisme peut faire l’objet d’un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 de ce code.
Cet article précise que :
« Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire.
Les infractions mentionnées à l’article L. 480-4 peuvent être constatées par les agents commissionnés à cet effet par l’autorité administrative compétente et assermentés lorsqu’elles affectent des immeubles soumis aux dispositions législatives du code du patrimoine relatives aux monuments historiques, aux abords des monuments historiques ou aux sites patrimoniaux remarquables ou aux dispositions législatives du code de l’environnement relatives aux sites et qu’elles consistent soit dans le défaut de permis de construire, soit dans la non-conformité de la construction ou des travaux au permis de construire accordé. Il en est de même des infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine.
Lorsque l’autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, ils sont tenus d’en faire dresser procès verbal.
Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public. »
De plus le maire a le pouvoir d’ordonner l’interruption des travaux.
Le tribunal correctionnel pourra alorrs décider de poursuive ou non cette infraction et pourra solliciter ;
- La remise en état
- La démolittion
- La mise en conformité.
Comme il s‘agit d’un délit pénal le délai de prescription des infractions est de 6 ans. Il démarre une fois les travaux totalement terminés.
Au-delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. En revanche, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Elle saisit alors le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.
Mon voisin peut-il contester mon permis de construire ?
Oui a condition d’avoir intérêt à agir.
En effet le requérant qui se prévaut de la qualité de voisin immédiat doit :
- En premier lieu, rapporter la preuve de la très faible distance entre son bien et le projet litigieux.
A titre d’exemple la cour administrative d’appel de Douai devait reconnaitre la qualité de voisin immédiat au propriétaire « voisin de la parcelle d’assiette du projet, implanté au fond de sa propriété » (CAA Douai, 2 février 2017, n° 16DA01003).
De même, la cour administrative d’appel de Nantes a reconnu la qualité de voisin immédiat au propriétaire de la parcelle attenante au terrain d’assiette du projet (CAA Nantes, 13 février 2015, n° 15NT02347).
- En second lieu, le requérant doit produire des éléments concrets pour établir le risque de nuisances.
Le Conseil d’Etat a admis (CE 20 juin 2016, n° 386932), que l’atteinte aux droits du voisin pouvait n’être qu’éventuelle.
De même il ressort de la jurisprudence du Conseil d’Etat que le voisin, pour attester du risque de nuisance, peut produire des « clichés photographiques » attestant d’une vue directe sur le projet litigieux afin de démontrer une atteinte à ses droits (Voir en ce sens CE, 17 mars 2017, n° 396362).
En l’espèce il ne pourra qu’être constatée la très faible distance entre le projet litigieux et le bien du requérant, ce dernier est propriétaire du bien et de la parcelle jouxtant directement le terrain d’assiette du projet.
Quelle est la durée de validité de mon permis de construire ?
Le permis de construire est une décision qui est valable 3 ans.
Le permis de construire est périmé si vous n’avez pas commencé les travaux dans les 3 ans ou, passé ce délai, si vous les interrompez plus d’un an. Ce délai peut être prolongé de 2 fois 1 an.
